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2016/04/01

【ブログ主覚書】旗竿地に関わる建築基準法第43条第1項と地方公共団体の建築基準条例

先日、友人が隣家との境界に関してトラブルになりかけ、(友人はネットでの検索等に不慣れなため)協力して調べたので、覚え書きとして記事にしておきます。

タイトルにある「旗竿地」(はたざおち)とは、下図のような土地(隣家敷地/ベージュの部分)で道路との出入り口となる通路部分が狭く、その奥に建物の敷地となるスペースのある土地で、見た目が“のぼり旗”のような形をしているため、こう呼ばれます。

今回の例は現状アパートが建っており、隣家からほぼ同じ大きさのアパートを建て直したいが道路と接する(=接道)土地の幅が3mに少し欠けるのでブロック塀をずらして欲しい。費用は全て持つ。」といった虫のいい依頼で、もちろん最終的には拒絶したのですが、知識が無い人間に3mとか急に言われてても何のことか分からず、まずは状況を理解するために関連する法律や条例を調べたり、市の建築許可申請窓口(建築審査課)に出向いて説明して貰いました。

Land

上のイメージ図で、上述のように隣家の所有地はベージュ色の部分で、友人の土地はピンク、ブロック塀は黒い枠で表示してあります。(小さな青い四角は「境界標」という道路や隣家との境界を示す石で詳しくは→『境界標、境界ポイント』(Allabout))

このような旗竿地の場合、市のサイトに説明されている『接道義務について(建築基準法第43条の規定による敷地等と道路の関係)』に書いてあるように、まず原則として2mの接道義務があります。(上の図で赤く3m未満と書いてある幅)

建築基準法(昭和25年法律第201号。以下「法」という。)第43条第1項に規定されているとおり、建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接しなければならないと定められています。

全文画像ファイル:「land02.jpg」をダウンロード(サイトのスクリーンショット/別ウィンドウまたはタブで開きます。)

ここでe-GOV(電子政府)で公開されている建築基準法の第43条第1項を見ると、上記の2mに接道義務が述べられており、更に次項に、

地方公共団体は、特殊建築物、階数が三以上である建築物、...(中略)...前項の規定によつては避難又は通行の安全の目的を充分に達し難いと認める場合においては、条例で、必要な制限を付加することができる。

と、地方公共団体(この場合は市)でアパート(特殊建築物に含まれる)に関しては独自の制限が付加できるとあります。

これが市の建築基準条例の第8条で、これを見ると表があり、床面積の合計が200平方メートルを超え、300平方メートル以内のもの3メートルの接道義務があると記載されています。

つまり、友人の隣家は200平方メートルを超える広さの建物を建てようとしてたということが分かりました。(整理して書いているので簡単に分かったかのようですが、実際は手探りの状態から調べたので、ここに辿り着くまで相当時間がかかりました。)

要するに、200平方メートル以内の建物を建てりゃいいじゃん て話で、そういう旨の回答をしたとのことで、この件は実質的に終わりです。

ただ、今回調べたことで面白いことが分かったので余談として書いておきます。

 

 

一緒に市の窓口に出向き、現在建っているアパートの建築許可申請を閲覧したのですが、それは200平方メートル以下で申請がなされていました。

確かにこれなら接道義務は2mなので許可は下りるはずです。

しかし、

現在建っているアパートはどう見ても200平方メートルを超えている

のです。

申請書上は友人の家とほぼ同じ大きさの数字なのに実際の建物はかなり大きいとのことだったので、おかしいと気づきました。(ブログ主も家に居ながらにしてGoogle Earthで航空写真を見て確認できましたが、便利な世の中ですねぇ。)

ここは結論だけ書きますが、登記上は200平方メートルを超えている数字(これが正確な延べ床面積)でなされていました。

つまり、接道義務が2mになるような虚偽の数字で建築許可を受け、その後、許可されている以上の大きさの建物を建てていたのです。

道理で、建築後に「検査済証」を受けていないはずです。(市の建築審査課にて検査を受けていないことは確認。) 

とんだやぶ蛇で、友人は隣家の弱みを握ったことになりますね。

もう一つ。今回土地を譲るように言われた際に、60年ほど前に土地の一部をただで譲った話を持ち出されたそうです。(「だから、今回はこちらにくれ」というほのめかし) チラチラとその時の登記書類を見せられたとか。それで、家にもあるはずだと探したら、同じ書類と共に、土地の売買契約書も出てきたそうです。確かに土地を譲り受けているが、ただで貰ったものではなくきちんと購入したという証拠が見つかりました。おまけに売り主の名前は、交渉しに来た隣家の主人本人だとか! 売買契約書が存在することは隠していたというわけです。友人が生まれる前の話で、書類もないだろうと高をくくってたんでしょう。

人間の欲望とは恐ろしいですね。ブログ主にとっても良い勉強になりました。

 


 

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